In Romania anilor 2005-2007, bancile au gasit o piata profitabila: grad de indatorare redus, apetit crescut pentru consum pe credit, romani buni platnici. Astfel, piata creditelor a crescut exploziv in acea perioada. Cresterea creditarii a alimentat nu doar dezvoltarea Romaniei, ci si bula imobiliara.
Creditele cu ipoteca au avut ca efect o crestere a sectorului de constructii, insa, pe de alta parte, efectul pervers a fost tocmai bula imobiliara. Preturile caselor noi erau mult mai mari decat ar fi fost normal, pentru ca cererea era supra-alimentata de banii de la banci. De asemenea, preturile caselor vechi s-au aliniat cu cele ale constructiilor noi.
Supra-incalzirea economiei romanesti era evidenta in anii 2006-2007, insa bancile au continuat sa arunce bani pe piata, fara sa-si puna problema riscurilor de prabusire a pietei imobiliare si a economiei in ansamblul sau.
Nu incompetenta bancilor le-a facut sa uite de aceste riscuri, ci simplul fapt ca in Romania, bancile se bucura de un extraordinar privilegiu: clientul de credit este ignorant si semneaza fara sa citeasca niste contracte pline de clauze abuzive, care-l transforma intr-un sclav.
O parte dintre aceste clauze abuzive au fost contestate in instanta, iar clientii curajosi au si castigat procesele intentate bancilor. Insa cele mai serioase clauze abuzive stau inca in picioare.
Am sa discut in acest comentariu doar despre clauzele abuzive din contractele de credit cu ipoteca. Toate aceste contracte au un set de clauze prin care imprumutatul isi da acordul ca toate veniturile lui prezente si viitoare sa fie cesionate in favoarea bancii.
Rezultatul direct al acestor clauze este unul simplu: daca imprumutatul nu poate rambursa creditul, banca ii executa garantia imobiliara ipotecata; iar daca nu se indestuleaza din vanzarea acesteia, veniturile viitoare ale imprumutatului sunt de asemenea luate de banca.
La prima vedere, situatia pare una normala, doar ca ea ascunde o inselatorie din partea bancii. Atunci cand ne ducem la banca sa luam un credit cu ipoteca, intelegem ca vom garanta creditul cu acel imobil pe care-l ipotecam. Ba mai mult, banca ne pune sa evaluam imobilul care va fi ipotecat, iar evaluatorul este unul agreeat de catre aceasta (care vrea sa fie sigura ca evaluarea se face corect). De asemnea, pentru a fi sigura ca si-a acoperit integral riscul de nerecuperare, banca ne acorda un credit de maxim 75-80% din valoarea imobilului ipotecat.
Toate procedurile de evaluare a cererii de credit ne lasa impresia ca banca isi ia toate masurile ca putem sa-i oferim o garantie care sa acopere riscul de nerecuperare, iar aceasta garantie este exact imobilul pe care il ipotecam in favoarea sa.
Gresit! Dincolo de ipoteca, banca isi asigura suplimentar riscul de neplata si ne pune sa semnam un contract in care a ascuns bine niste clauze scrise cu litere mici, prin care ii cedam si toate veniturile noastre viitoare si veniturile viitoare ale sotului/sotiei, dar si orice alte proprietati care nu au fost vreodata ipotecate in favoarea bancii. Ori tocmai de aceea, astfel de clauze sunt abuzive.
Pentru a intelege mai bine smecheria facuta de banci, ar trebui sa discutam in cateva randuri despre riscuri si tipurile de credit.
Creditul de consum, fara garantie este cel mai riscant si de aceea banca il “taxeaza” pe imprumutat cu dobanzi exorbitante. Cel mai utilizat credit de consum fara garantie este cardul de credit.
Creditul garantat cu cash colateral sau cu alte titluri de valoare foarte lichide, este cel mai putin riscant, iar bancile incaseaza pentru astfel de credite cea mai mica dobanda.
Creditul cu ipoteca este un imprumut cu risc mediu si de aceea dobanzile sunt moderate. Riscul este evaluat in functie de garantia adusa.
Cele mai multe tari limiteaza serios incercarile bancilor de a ascunde in contracte clauze abuzive. In Romania, BNR a fost mai degraba preocupata sa protejeze bancile in numele stabilitatii sistemului bancar. Pe de alta parte, a temperat apetitul bancilor pentru creditare fara garantie si le-a obligat pe acestea sa introduca reguli din ce in ce mai dure, care sa restrictioneze accesul la credite a celor fara venituri certe.
Astfel, in numele regulilor dure impuse de BNR, toate bancile active in Romania au introdus clauze abuzive prin care, dincolo de ipoteca, banca isi asigura riscul de neplata indreptandu-se asupra veniturilor viitoare sau a altor bunuri ale imprumutatului. Practic, in Romania, bancile acorda credite fara riscuri. In caz de nerecuperare, banca vinde in primul rand proprietatea ipotecata. Daca in acest fel nu se acopera intreaga suma datorata, inclusiv dobanzi, penalitati si alte costuri, banca are dreptul sa sechestreze si sa vanda orice alte bun detinut de imprumutat si, de asemenea, are dreptul sa incaseze toate veniturile viitoare ale acestuia pina cand se indestuleaza.
Acesta a fost un mecanism pervers, care a dat bancilor sentimentul ca sunt ferite de riscul scaderii valorii imobilului ipotecat. Tocmai de aceea, banca a devenit principalul stimulent al cresterii artificiale a preturilor imobilelor. Cu cat evaluarile erau mai mari, cu atat bancile dadeau si mai multi bani imprumutatilor. Banca nu mai avea nici un risc daca piata imobiliara s-ar dezvoltat ca o bula; riscul de prabusire a preturilor era acoperit de catre client.
Astfel, devine evident ca acele clauze nu sunt doar abuzive, dar sunt si temelia unui sistem vicios, in care bancile au interesul sa speculeze pe cresterea pietei imobiliare, dar arunca riscurile pe umerii clientului, un client insuficient informat si inselat de oferta agresiva a bancilor.
Codul civil spune ca este nul de drept orice contract care este construit astfel incat una dintre cele doua parti este in mod evident dezavantajata. Eu sunt unul dintre clientii care de peste cinci ani platesc fara nicio intarziere ratele la banca. Insa ii sfatuiesc pe cei care nu isi pot plati creditele cu ipoteca, sa ceara in instanta anularea contractului de credit, pe motiv ca toate aceste clauze abuzive defavorizeaza clar una dintre parti. Sunt gata sa pariez, ca un avocat bun poate castiga macar anularea clauzelor privind cesionarea tuturor veniturilor prezente si viitoare sau executarea altor bunuri care nu au fost ipotecate sau gajate prin respectivul contract de imprumut.
